Cuando uno está apunto de invertir o está pensando en invertir tiene que tener en cuenta todas las variables posibles y una de las más importantes es saber cómo calcular la rentabilidad de tu inversión inmobiliaria.
Calcular la rentabilidad de tu inversión inmobiliaria no es algo complicado, pero hay que ser muy meticuloso en el procedimiento.
Fórmula para calcular la rentabilidad
Empecemos por el principio. Vamos a enseñarte la fórmula para calcular la rentabilidad de una inversión inmobiliaria:
Para poder realizar minuciosamente el cálculo de la rentabilidad de tu inversión inmobiliaria lo mejor es realizar un ejemplo en el que nos basaremos durante todo el artículo y que desgranaremos paso a paso. Ejemplo: vivienda comprada por 109.200€ si nos fijamos en una vivienda de 80m2 a un precio medio por metro cuadrado de 1356€.
Inversión
A la hora de calcular la rentabilidad de nuestra inversión inmobiliaria, lo primero que tenemos que hacer es calcular cuál va a ser el desembolso total. Para ello tenemos que tener en cuenta varias variables.
Precio de compra del inmueble
El precio antes de impuestos que vamos a pagar al vendedor por la compra de la vivienda. Como hemos dicho anteriormente para nuestro ejemplo partiremos de una vivienda de 109.200€.
Impuestos
En el caso de viviendas de obra nueva estaríamos hablando de tener que pagar el 10% del IVA. En el caso de viviendas de segunda mano tendremos que pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
Este Impuesto no es igual en todas las comunidades. En el caso de Asturias el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales para viviendas que no superen los 300.000€ es de un 8%. Este porcentaje deberemos sumarlo a la inversión inicial de 109.200€.
Notaría
Un gasto a tener en cuenta a la hora de comprar una casa, tanto nueva como usada, es la notaría. Los honorarios de los notarios, denominados aranceles, están regulados por el Estado y todos cobran lo mismo por idénticos servicios. En el caso del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, los precios están entre 600 y 875 euros.
Reformas
Si la vivienda necesitase reformas para poder salir al mercado del alquiler una vez que la hayas comprado, sería necesario que sumases los gastos de esta reforma al precio del inmueble.
Gastos fijos
Además de estos gastos del principio hay que tener en cuenta otros gastos que son igual de importantes que los mencionados anteriormente. A la hora de realizar una inversión hay que tener en cuenta absolutamente todo.
Gastos de comunidad
Cuota mensual que cada persona asume por el mantenimiento de los gastos comunitarios (luz, ascensor, servicio de limpieza…). Los gastos de comunidad los puede pagar el inquilino.
IBI
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles grava el valor catastral de la vivienda y se paga de manera anual (aunque puede fraccionarse). La cuota del IBI depende de los m2 de la vivienda y de la categoría que el ayuntamiento haya puesto a cada barrio.
Para continuar con nuestro ejemplo, imaginemos que pagamos de IBI 400€, un gasto que deberás añadir a tu inversión, ya que el IBI lo tiene que pagar el propietario de la vivienda.
Arreglos
Si nuestra intención es invertir para alquilar tenemos que tener en cuenta que cualquier desperfecto que surja debemos arreglarlo. Si hemos pedido una hipoteca, será obligatorio la contratación de un seguro del hogar que cubra ciertos desperfectos.
Los seguros del hogar suelen rondar los 250 euros al año, aunque todo dependerá de la cobertura que escojamos.
Seguro de Hogar
Es indispensable contar con un buen seguro de hogar, de manera que podamos estar tranquilos ante un posible accidente dentro del piso, roturas, fugas, y demás sucesos inesperados que pudiesen ocurrir en la vivienda
Los seguros del hogar suelen rondar los 250 euros al año, aunque todo dependerá de la cobertura que escojamos.
Ingresos por el alquiler
Para acabar, tendremos que tener los ingresos anuales que recibimos por el alquiler de nuestra vivienda. Si la vivienda la tenemos alquilada de forma permanente tenemos que sumar las 12 cuotas mensuales que recibimos de los inquilinos.
Si nuestra vivienda está destinada al alquiler vacacional, los ingresos anuales pueden variar de un año a otro, no obstante, debemos hacer una media para poder calcular los ingresos.
Rentabilidad final
Finalmente una vez contabilizados todos los gastos que conlleva la compra y el mantenimiento anual de servicios y gastos llegamos a calcular fácilmente la rentabilidad con la formula.
Somos expertos en asesorar al inversor de inmuebles en Asturias. Por eso mismo y para que puedas visualizar con mayor claridad la inversión inmobiliaria te ofrecemos uno de nuestros Casos de Éxito en Asturias.
