Encontrar un terreno para construir la casa con la que tanto hemos soñado puede parecer una tarea fácil, pero nada más lejos de la realidad. Comprar un terreno es mucho más complejo que comprar un piso, puesto que existen cuestiones con las que probablemente no estés familiarizado, pero que son determinantes para no encontrar sorpresas desagradables.
Si es la primera vez que te embarcas en esta gran aventura, probablemente tendrás muchas preguntas: ¿cómo saber si un terreno es mejor que otro? ¿En qué debes fijarte a la hora de elegir una parcela? ¿Cómo influye el terreno en la construcción de una vivienda? Estas son solo algunas de las preguntas que seguramente se te estén pasando por la cabeza.
Como sabemos que es una tema complejo, queremos ofrecerte nuestra experiencia en la gestión de compras de terrenos para ayudarte a conseguir lo que siempre has deseado.
Proyecto
Tener un proyecto claro de lo que se quiere es fundamental para materializar una operación de este tipo. A la hora de adquirir un terreno es primordial tener claro el destino deseado y los pasos hasta llegar a él. Esbozar un proyecto hará que podamos valorar su viabilidad.
Para ello, necesitamos confeccionar una lista inicial con todos los requisitos que debe cumplir para ti por orden de importancia.
Elegir el terreno
Lo primero de todo es saber cómo es el terreno y, para ello, hay que saber que los terrenos se diferencian en 3 tipos según su plan urbano y finalidad:
Suelo Urbano
El suelo urbano es un terreno apto para la edificación según los planteamientos urbanísticos y territoriales. Dispone de servicios y dotaciones básicas como acceso rodado, red de abastecimiento, evacuación de aguas y suministro de energía eléctrica. Existen dos categorías de suelo urbano.
Suelo Urbanizable
Son terrenos generalmente no urbanizados (sin calle, acera, alcantarillado y/o servicios básicos de agua y electricidad).
Aún así, están abiertos a la posibilidad de urbanizarse con el objetivo de absorber el crecimiento previsible de la ciudad.
Los terrenos urbanizables suelen ser más baratos que los terrenos urbanos, pero tendrás que ser consciente de que deberás asumir el coste de traer alcantarillado, agua y la electricidad y esto puede resultar costoso, ya que es algo que deben ejecutar las compañías que lo suministran.
También debes saber que el proceso es algo más complejo y tiene más gastos.
Suelo Rústico o no Urbanizable
El suelo no urbanizable es el tipo de suelo que esta fuera de las ciudades y urbanizaciones, es decir, todas las zonas rurales incluyendo sus pueblos. A excepción de los Núcleos rurales, que son los únicos sitios en los que se pueden edificar viviendas unifamiliares, el resto del terreno cuenta con algún tipo de protección especial.
- NR (nucleo rural),
- valor paisajístico,
- histórico,
- arqueológico,
- agrícola,
- forestal,
- interés,
- minero.
También puede tratarse de un suelo que esté reservado para el desarrollo de infraestructuras o servicios públicos.
De todos modos, es necesario aclarar que en algunas clases de suelo no urbanizable, ademas del NR es posible construir legalmente. Normalmente se trata de viviendas unifamiliares ligadas a la explotación agrícola o ganadera.
Sin embargo, será necesario realizar un estudio exhaustivo para no encontrarse sorpresas en el futuro.
Además del suelo, también es necesario prestar atención a otros parámetros como las características orográficas, la normativa de construcción y las cargas, deudas o servidumbres del terreno.
En las fincas edificables en los pueblos, es donde mas se necesita disponer de un experto. Existen muchos detalles que un particular no ve.
Siempre pongo el ejemplo de una finca pegada a otra, igualitas aparentemente, puede valer 10 veces una que otra, por detalles como el acceso, tendidos eléctricos, canalizaciones de gas o incluso de agua de gran sección(que no se ven, ni te enteras por no estar señalizadas como la línea de cadasa aquí en Asturias), colindantes complicados, silos, cucheras…
Son situaciones en las que una buena finca para edificar, se convierte en invendible.
Revisa la normativa de construcción
Otro de nuestros consejos es que revises la normativa de construcción que afecta a la parcela. Pero para ello hay que tener en cuenta dos cuestiones:
La ocupación : el porcentaje de superficie del solar que podemos ocupar con nuestra vivienda sin importar el número de plantas que pretendamos construir.
La edificabilidad: los metros cuadrados totales edificables, incluyendo todas las plantas construidas.Pongamos un ejemplo:
Imagina que has comprado un terreno de 1000m2 con una edificabilidad de 0,5m2/suelo y una ocupación del 30%.
Esto quiero decir que al tener solo una edificabilidad de 0,5m2/suelo podremos edificar la mitad de la superficie total del terreno.
Es decir, para un terreno de 1000 m2 podemos construir una casa de 500m2 en total, sumando la superficie de cada una de las plantas.
Como tenemos una ocupación del 30%, esto quiere decir que solamente podremos ocupar un 30% del total de los 1000 m2 de terreno, por tanto, deberemos plantear una vivienda que no ocupe en planta más de 300 m2.
A partir de aquí podemos construir 2 plantas hasta agotar los 500 m2.
Visita el terreno
Visitar el terreno es clave para conocer el lugar, el entorno, los accesos…Pero lo que tal vez no parece tan claro son las comprobaciones que debes realizar en la propia parcela. ¡Apunta!
Orientación
La mejor orientación es hacia el sur, ya que así podrás aprovechar al máximo la energía solar. Sin duda, es la mejor disposición geográfica de todas para tener una buena iluminación.
Pendiente
Por otro lado, en caso de que el solar se encuentre en pendiente, existe la opción de adaptar la casa a esa inclinación para reducir costes. No es tan caro el movimiento y control de tierras como el valor de un terreno plano.
Entorno
El acceso, la distancia con tus vecinos, la presencia de montañas o muros cercanos… Todos estos elementos ostentan una importancia que no debes pasar por alto en tus visitas.
El estado de cargas, deudas o servidumbres
A parte de todo lo explicado anteriormente hay algo que es muy importante a la hora de comprar un terreno y es comprobar el estado de las cargas, deudas o servidumbres que puedan pesar sobre el terreno.
Deudas
Una parcela puede arrastrar deudas de los anteriores propietarios: desde hipotecas, expedientes urbanísticos, deudas con el ayuntamiento…Esto se puede comprobar mediante una nota simple en el Registro de la Propiedad, y con una consulta en el Ayuntamiento.
Servidumbres
No podemos empezar a edificar ninguna casa sin comprobar esta cuestión. Las servidumbres son los derechos de otros, además del propietario, a utilizar parte del terreno.
Por ejemplo: que haya una canalización propiedad de una compañía de suministros, del ayuntamiento o incluso de un vecino.
Tristemente estas canalizaciones casi nunca figuran en el registro de la propiedad inscritas, que debería ser de obligación, sobre todo cuando te expropian para hacerlas.
Si nos encontramos con este problema será importante que conozcas su ubicación exacta. Ahora lo mas recomendable es contratar un experto que pueda valorar todas estas cuestiones, ya que podemos tener problemas a la hora de edificar.
Trámites para la compra
Una vez comprobado todo lo demás ya puedes comprar el terreno que tanto has deseado. La compra de un terreno se realiza igual que cualquier otra compraventa de inmuebles:
- Informe urbanístico del ayuntamiento
- Firma del contrato de arras.
- Financiación si fuese necesaria.
- Formalización de la compraventa ante notario.
- Liquidación de los impuestos.
- Inscripción en el registro de la propiedad.
Como ya has podido comprobar comprar un terreno no es nada sencillo. Hay que conocer muy bien el mercado inmobiliario y todos los entresijos de los terrenos. Si quieres que tu compra sea un éxito te facilitará enormemente contar con la ayuda de un Personal Shopper Inmobiliario especializado en terrenos. Será tu mejor aliado para que des todos los pasos correctamente y para encontrar las ofertas más interesantes.